Trascrizione del video
Affittare o comprare casa è diventato un obiettivo difficile, soprattutto nelle grandi città come Roma, Milano e Bologna. Poi il tasso di accesso ai mutui è diventato sempre più difficile, tanto che il tasso degli interessi è salito al 4%. E intanto il boom degli affitti brevi sta desertificando i centri storici e costringendo i cittadini residenti a spingersi altrove. Ne parliamo oggi con Andrea De Maio, Presidente di Fondazione Inarcassa. Benvenuto.
Buongiorno, grazie.
E ancora Alessandro Cattaneo, membro della Commissione Trasporti alla Camera. Buongiorno.
Buongiorno, grazie per l'invito.
E in collegamento da Milano, Tobia De Stefano de La Verità. Ciao, Tobia.
Buongiorno, grazie.
Bene. Come sempre, il servizio del nostro Gianluca Lambiase che introduce il tema di oggi.
"Pago 100 euro per una stanza singola, utenze escluse, in zona universitaria a Roma. Fino a 1.760 euro al mese per un monolocale di 55 metri quadrati a Milano. Prendere una casa in affitto o di rientrare quest'anno è sempre più un'impresa. Secondo gli ultimi dati ISTAT, il prezzo medio delle abitazioni è aumentato in media del 20% nel 2023 rispetto all'anno precedente. Complice nelle grandi città, dove si registrano incrementi che superano il 10% anno su anno. Nel frattempo l'accesso al mutuo è diventato ancora più complicato, con i tassi di interesse che, sulla scia delle politiche della Banca Centrale Europea, sono saliti al 4% per i tassi fissi, mentre i tassi variabili rischiano di aumentare ulteriormente nei prossimi mesi. Tutto questo, per le grandi città, significa sempre più desertificazione del centro storico e una fuga degli abitanti dai quartieri sacrificati al turismo. Soprattutto a Roma, dove è scattata la corsa alla regolamentazione degli affitti brevi, che sono cresciuti in maniera esponenziale in vista del Giubileo. Ma anche qui il tema è tutt'altro che semplice. I proprietari di immobili che fanno affitti brevi in Italia avrebbero dovuto inserire entro il 22 novembre il Codice Identificativo Nazionale — da esporre sull'immobile e negli annunci — senza il quale rischiano una multa da 8.000 euro. Il termine ora è stato spostato al primo gennaio, ma la materia resta molto confusa. Il Codice Identificativo Nazionale rappresenta il tentativo di regolare il mercato degli affitti brevi, in parte anche di censirlo, creando dei registri di tutte queste strutture ricettive. Ma il problema è che nel frattempo tutte le regioni si sono mosse autonomamente, con proprie regole, e questa norma ha finito per complicare ulteriormente un groviglio di regole da cui è sempre più complicato uscire. Premesse sulla norme e regolamentazioni che stanno finendo per rendere sempre più difficile l'accesso alla casa."
Allora, Tobia, vengo subito da te. Cosa ne pensi? La domanda di privati e aziende che cercano sempre più spesso immobili di pregio con standard elevati e quella di privati cittadini, per lo più studenti, che non riescono a trovare un bilocale a Milano per 1.700 euro. Il fenomeno c'è, ma è anche un fenomeno che sta diventando un po' il deja vu di quello che succede in altre grandi metropoli. Vedi quello che succede a Londra. Cioè, quando c'è una città come Milano per l'Italia — che è un po' il centro di tutto, di tante cose: il centro della finanza con le banche, la borsa, il centro dell'editoria, il centro della moda. A Milano ci sono dei grandi centri specializzati e ospedalieri, a Milano ci sono grandi università, Milano è diventata negli ultimi anni anche una città turistica. Quindi è ovvio che ci sia stato un super aumento della domanda. E di conseguenza ci siamo ritrovati con questi fenomeni.
Ora, ovviamente questi fenomeni vanno governati. In sé non sono negativi, perché ci dice che la città è viva, e quindi c'è un fermento vivo e un interesse intorno alla città. Certo, c'è questo scollamento di cui parlavate, di cui parlava bene anche il servizio. Cosa si può fare? Io non penso ci sia una ricetta salvifica. Penso ci possano essere tante vie. Io, per esempio, rispetto a quello che succede in Europa — rispetto al discorso dell'incentivo sulla casa, alla regolamentazione che arriva dall'alto e che impone determinati requisiti o qualificazioni. Penso alle ristrutturazioni: arrivano dei fondi che possono essere europei o comunque di un certo tipo. Queste riqualificazioni le devono fare i privati. E chi potrà farle se non con un supporto, un finanziamento? Questo gap andrebbe ancora di più ad incrementarsi.
Ovviamente serviamo anche una politica sugli affitti concordati per determinate fasce sociali che sono più sensibili: penso agli studenti, a chi ha una misura di reddito per portare avanti un percorso di studi. È ovvio che ci potesse essere così, come ci sono a Milano, degli appartamenti e delle residenze che sono sfitte. Si può — ecco — con la fiscalità da questo punto di vista, per incentivare a mettere in affitto. Così come — ma qui andiamo su un capitolo un po' più generale — le regole che riguardano gli affitti, da tanti punti di vista, diciamo, tutelano più l'inquilino che il proprietario. E questa difficoltà di tutela fa sì che alla fine il proprietario la fa pesare anche nel canone che poi viene concesso. Quindi abbiamo un discorso un po' più generale di locazione: fare attenzione a un cambiamento di visione che non riguarda solo questo domanda.
Certo. Onorevole Cattaneo, come si sta muovendo la politica in tal senso? Anche pensando e ricordando le proteste degli studenti universitari, accampati davanti ai Politecnici e appunto alle sedi universitarie.
Sì, allora: il tema della casa è da sempre un tema per la politica, in cima alle priorità. Lo è in particolare per la mia area politica, Forza Italia: noi oggi non si paga la tassa sulla prima casa perché Berlusconi la tolse, e poi nessuno alla fine la rimise — sicuramente non questo governo. Ci sono poi sfide nuove: cioè ci sono dei centri storici che cambiano con fenomeni tipo gli affitti brevi — poi magari anche su quello possiamo dire qualcosa — c'è il grande problema degli affitti calmierati per gli studenti. Problemi molto moderni che, secondo me, sbagliamo se immaginiamo di risolvere con strumenti vecchi.
Spiego meglio: a Milano oggi, per fortuna, è una città dove c'è sia una vocazione turistica che fino a qualche anno fa non conoscevamo in questi numeri, un'economia che va molto bene, una rigenerazione che ha funzionato. E quindi questo ha alzato i valori dei prezzi. E gli studenti che vivono in questa città, con altri affitti e altri costi di vita, trovano enormi difficoltà. Ma le trovano anche quelli che hanno magari uno stipendio statale o che fanno gli impiegati con salari apposto che non riescono comunque a sostenere il caro di quella città.
Allora, restando sul tema degli studenti — peraltro mi sono laureato a Pavia, una città che ha 70.000 abitanti e 30.000 studenti — io vedo che l'approccio di una certa parte politica è: "Prendiamo gli immobili pubblici, le caserme, i soldi pubblici, il PNRR — tutto pubblico — e li sistemiamo, li diamo a prezzi calmierati." Secondo me ci avviciniamo a un disastro. Non ci sarò io a dirlo, no. Perché l'approccio statale è altamente disefficiante, burocratico, lento. Quella è la soluzione di colombo.
Fare, diciamo, un accordo con i fondi immobiliari, che sul tema studentati vogliono investire, usare magari la leva del PNRR per aiutare ancora di più un business plan a stare in piedi. Quello è un po' quello che stiamo facendo anche con un bando di un miliardo: due città dove abbiamo messo proprio sul tema degli studentati. Quel bando dice: "Se tu ristrutturi o rimobili, io ti garantisco una quota che lo Stato terrà in gestione, non per la ristrutturazione, ma per la gestione, per 10-15 anni. In cui io ti do una quota che ti aiuta ad abbattere il prezzo." Questo è un aiuto, un esempio concreto di un bando già in atto. Per questo bando alcune difficoltà ci sono — nelle grandi strutture funzionano meno — ma poi un Comune che adesso ha un'area comunale destinata a servizi, allora se tu la dai vincolando l'utilizzo per studentati, abbatti magari anche l'urbanizzazione. L'imprenditore che fa l'intervento su larga scala potrà fare degli studentati che quindi hanno piccole taglie di monolocale con bagnetto, spazi comuni, e oggi le tecnologie permettono di abbattere il condizionamento energetico praticamente a zero. Una sommatoria di interventi fatti con professionalità e avendo in mente l'obiettivo finale: avere un prezzo calmierato in una logica di mercato funziona molto bene. Al contrario, invece, chi semplifica eccessivamente e banalizza il tema, come quelli che ci vogliono far credere che "lo Stato fa tutto" — quello sarà un bagno di sangue. Quindi: dialogo con i fondi, dialogo con i privati, in una virtuosa partnership pubblico-privato. Tu alla fine riesci a dare quelli immobili a 500-600 euro al mese perché c'è lo spazio di mercato per farlo.
Presidente De Maio, una battuta su questo, se ne vuole. E poi le devo fare un'altra domanda.
Certo. Noi di Fondazione Inarcassa, che siamo il punto di riferimento di 175.000 architetti e ingegneri liberi professionisti, siamo assolutamente in linea con le parole appunto dell'onorevole Cattaneo. Anche noi crediamo che lo Stato debba essere fuori dalla progettazione: quindi tutto quello che possono fare i professionisti, e lo fanno meglio, dobbiamo rimandarlo al mercato. Allo stesso modo, sicuramente un piano che guardi un orizzonte temporale — quindi che abbia una visione che guarda al futuro — è sicuramente ben accetto. Noi professionisti siamo pronti e disponibili a dare una mano alla politica, perché sa che c'è necessità di rigenerare i nostri edifici. In un'ottica sostenibile e di inclusività sociale. Quindi sicuramente le parole sono ascoltate ben volentieri, e ci siamo disponibili per poter dare anche il nostro contributo, perché là dove c'è da rigenerare c'è da progettare, c'è bisogno di professionisti.
Speriamo che sia vero davvero. Sempre restando in tema di alloggi universitari — che spesso non vengono riqualificati da circa 40 anni. Tra l'altro, ricordiamo tutti quanti il crollo della Casa dello Studente durante il terremoto dell'Aquila, dove persero la vita tanti ragazzi. Io so che voi avete siglato recentemente un protocollo con il Commissario Castelli per la formazione appunto di architetti e ingegneri sulla prevenzione sismica. Appunto, anche qui, il nostro paese: qual è il gap che dobbiamo recuperare?
Da questo punto di vista siamo molto indietro, per un motivo. Noi siamo un paese ad alto rischio sismico. Diciamo che il terremoto è un evento imprevedibile, però comunque si può agire per mitigarne gli effetti. E per agire bisogna prevenire. Quindi bisogna avere un orizonte, una visione. Abbiamo visto — per noi, perché lo dimostreremo nella prossima manifestazione che organizziamo, la Giornata Nazionale della Prevenzione Sismica, la settima edizione, che si terrà a Roma la prossima settimana — abbiamo visto e vogliamo dimostrare che per lo Stato la prevenzione non deve essere vista come un costo, ma piuttosto come un investimento. Perché se si agisce sulla prevenzione sismica, allora si riesce anche ad abbattere gli effetti di un terremoto. Non solo in termini di vite umane, di feriti, di danni materiali che siamo portati a vedere come gli effetti più immediati di un terremoto. Ma anche altri aspetti: perché un terremoto in un sistema provoca anche in quei territori una perdita di PIL, provoca spopolamento. E quindi è molto importante agire prima. "Prevenire è meglio che curare", diceva una pubblicità — effettivamente è così. Se si interviene prima, l'accordo che noi abbiamo fatto con il Commissario Castelli è proprio finalizzato a soddisfare la prevenzione: si formano esperti nel campo della prevenzione del sisma e a supporto della pubblica amministrazione. Quindi è un accordo finalizzato ad aiutare lo Stato là dove non può intervenire. I liberi professionisti ci sono, sono disponibili, hanno grandi professionalità. Noi abbiamo professionisti nel campo della prevenzione del sisma eccellenti. Dobbiamo solo mettere tutto in moto. Tra l'altro la prevenzione sismica può essere anche una leva di sviluppo: perché se si tracciasse un piano a lungo termine di quattro-cinque miliardi all'anno, si vanno a colmare gli stessi finanziamenti che oggi vengono spesi solo per ricostruire. Bisogna andare nella logica della prevenzione, non dell'emergenza e della gestione post-sisma.
Solo una cosa. Onorevole Cattaneo — lo sentivamo nel servizio introduttivo — il Codice Identificativo Nazionale, per il settore degli affitti brevi. Darci un po' un'overview su quelli che sono gli alloggi destinati appunto agli affitti brevi. Però c'è chi teme che possa risultare molto difficile questa misura, più che altro a causa della stratificazione normativa che c'è. Tra le varie notizie, solo un proprietario su cinque si è detto pronto a recepire questa direttiva, che entrerà in vigore già da inizio 2025.
Allora, il tema degli affitti brevi è un tema secondo me interessante anche per il legislatore. Io spesso mi ispiro ai valori liberali. Prima ho fatto un discorso relativo alla soluzione in ambito di abitazioni per studenti — molto aperto al mercato, molto liberale. Allora qualcuno poi, quando invece parliamo di affitti brevi e io dico che delle regole vanno messe, mi dice: "Allora non sei più liberale." Il tanto: liberale non vuol dire assenza di regole. E poi dobbiamo capire cosa sta succedendo in alcuni dei nostri centri storici.
L'avvento del tema degli affitti brevi è di per sé estremamente positivo, appunto perché sono aperto di mentalità. Però oggi ci sono alcuni problemi. Uno: chi ha un albergo, che magari è un po' in difficoltà perché negli ultimi tempi ci sono stati costi energetici importanti, mille vincoli — ci vuole l'estintore, i quattro bagni e quello per essere accessibile ai disabili — tutte cose giuste. Allora non dice che chiude, scrive fuori "affitti brevi" e ha risolto. Non ci sono le stesse regole: perché mi devo fare carico io di certe cose se c'è una concorrenza che rischia di essere sleale?
Secondo tema: i nostri centri storici si sono completamente trasformati sotto i nostri occhi. Nei centri storici di Venezia, Firenze, anche Roma in parte: il fatto che i residenti storici locali siano andati a vivere fuori — attenzione, questa tendenza cosa diventa? Bella avere dei centri turistici. Ma abbiamo delle città turistiche in cui stiamo diciamo perdendo l'anima: il turista verrà in centro a Firenze, non sentirà più parlare il fiorentino. E non si coltiveranno più le tradizioni. Cioè anche il turismo cambierà, diventerà un po' un parco giochi, un po' artificiale. Questo rischio esiste, capito.
Secondo: sta cambiando proprio anche la mappatura di quelli che sono i negozi — non si trovano più certi negozi di un tempo. Le ciambellerie, o magari anche dei bar storici — per sempre, le ciambellerie. Quindi il rischio è questa trasformazione nel tempo: svuotata, un turismo di identità come quello italiano, che vedo come identità e valore aggiunto, ci troviamo dei grandi parchi giochi. Questo è un tema.
Poi ci sono ulteriori problemi, ma ci sono anche opportunità: perché a Napoli, per esempio, il fatto che nei Quartieri Spagnoli, grazie agli affitti brevi, tante persone anche di classi sociali di base, al limite della povertà, abbiano trovato un'alternativa, abbiano rivalutato le proprie abitazioni e attraverso gli affitti brevi abbiano guadagnato e possano quindi sottrarsi alla criminalità organizzata — questa è una gran bella notizia.
La soluzione: cosa fa il legislatore? Cercare appunto di intervenire con strumenti come quello del codice identificativo, con strumenti come quelli che prevedono dei documenti — deve essere fatto veramente da persone e non mandare tutto on line. Però, non portare questa cosa là dove magari bisogna mettere un limite temporale: cioè "tu per fare affitti brevi puoi farlo, ma non puoi farlo in eterno." Per questo noi ci sforziamo di legiferare questo ambito, ogni tanto scontrandosi con gente con visioni diverse. Ma questi sono un po' gli argomenti che affrontiamo.
Grazie. Tobia, vengo rapidamente da te. Ti chiedo una battuta prima di andare in pausa, su overtourism e sostenibilità che comunque sono due facce della stessa medaglia.
Sì. Ricapitolando: mi riallaccio a quello che si diceva prima. Io avevo citato uno dei fenomeni che sono stati portati all'estremo — l'eccesso della possibilità di fare con la proprietà privata, sull'immobile sul quale paghi le tasse, di poterlo affittare quasi come vuoi. Ed è assolutamente corretto e non c'è nulla da dire contro. C'è stato un eccesso, costruito dal punto di vista... ci sono dei condomini che sono completamente pieni di cassette, di lucchetti, delle cassette di lucchetti, che ci siamo — sia dal punto di vista del decoro, ma anche da un certo punto di vista della sicurezza. Quindi assolutamente sacrosanto — e sacrosanto tutelare il principio della proprietà privata — ma altrettanto necessario porre una regolamentazione. Che, per esempio, nell'ultima riforma del Codice della Strada, non è stata posta per quanto riguarda la micromobilità elettrica, per quanto riguarda i monopattini. E ci è stato un eccesso, e quell'eccesso è secondo me corretto che venga regolamentato.
Bene, allora andiamo in pausa. Andiamo in pausa. Subito torniamo con gli ospiti.
Allora, abbiamo detto che con il Codice Identificativo Nazionale, al tempo stesso si sta cercando di creare delle banche dati delle strutture ricettive in Italia e anche capire se rispondono a determinati standard, soprattutto di sicurezza. Noi in Italia abbiamo quello che si chiama catasto, che è di fatto una banca dati quantitativa, non qualitativa. E perché? Il catasto è la banca dati dei beni immobili della nazione. Abbiamo questa banca dati, però noi, come tecnici dal punto di vista della sicurezza degli immobili, il catasto non fa una fotografia della condizione in cui quegli immobili si trovano.
Teniamo presente che in Italia su 12 milioni di edifici esistenti — sono dati credibili, ricerca del 2023 sullo stato del Patrimonio Immobiliare Italiano — abbiamo praticamente oltre il 70% che ha più di 40 anni. Il 40% risale a prima degli anni '60, quindi prima della legge sismica. E due su dieci si trovano in pessimo stato manutentivo. Quindi parliamo di un'edilizia molto vecchia, datata, e quindi non in ottime condizioni.
Bisognerebbe fare una fotografia dello stato di questo patrimonio dal punto di vista della prevenzione sismica, delle condizioni in cui si trova rispetto a un potenziale sisma. Anche perché siamo in territori a forte rischio sismico. E potrebbe essere utile — noi lo abbiamo lanciato come proposta in diversi incontri — avere la "anagrafe digitale dell'immobile". Quello che chiamiamo il fascicolo del fabbricato, che serve soprattutto a raccontare la storia di quell'immobile anche nel tempo. Perché poi ci sono stati tanti interventi che possono avere alterato la statica del fabbricato, che non sono stati comunque riportati, perché manca una raccolta di quello che viene fatto su quell'immobile. Una raccolta di quello che viene fatto su un patrimonio immobiliare italiano, che è fondamentale per pianificare gli interventi e programmarli. Lì noi proprio stiamo chiedendo questa ricerca funzionale appunto alla GNPS — alla settima Giornata Nazionale della Prevenzione Sismica — perché stiamo cercando di capire quale sia l'impegno economico che lo Stato dovrebbe avere per poter mettere in sicurezza il proprio patrimonio immobiliare.
È molto importante per sapere da dove si parte: se non so qual è il dato di partenza, non so dove devo arrivare. Come posso avviarmi? Quindi secondo me è molto importante questa radiografia. E il primo passo: riteniamo che la pubblica amministrazione, lo Stato, dovrebbe investire. Se si vuole prevedere il futuro, bisogna conoscere. Quindi l'analisi e la conoscenza per individuare le criticità e le possibili soluzioni, e poi alla politica la scelta delle soluzioni tra le varie soluzioni che ci sono. Lo Stato incide anche perché determina la qualità degli immobili perché, per determinate misure, ne determina correttamente il prezzo di mercato. Assolutamente: per la parte energetica, già viene con l'Attestato di Prestazione Energetica. Ci vorrebbe anche per la parte sismica.
In breve, le parole dell'onorevole Cattaneo sono condivisibili. Anche noi siamo dei liberali — dei liberali veri, ordoliberisti: lo Stato definisce le regole, poi al mercato muoversi all'interno di quelle regole. Quindi ci chiediamo allo Stato soprattutto di definire delle regole. Perché come liberi professionisti siamo pronti a fare la nostra parte per la definizione dello stato del patrimonio immobiliare e anche come intervenire su quel patrimonio immobiliare. Ci manca soltanto l'opportunità.
Allora, ne abbiamo citato il Giubileo. Vediamo se Roma è effettivamente pronta a ospitarlo. Sentiamo cos'ha detto il Sindaco Gualtieri ai nostri microfoni.
"Le porte di Roma — si riferisce alla scorsa settimana — all'afflusso di turismo. Il Giubileo ristrutturato: sono attesi a Roma il prossimo anno tra i 30 e i 35 milioni di persone. Roma sarà pronta ad accogliere un numero così cospicuo di persone?"
È una grandissima sfida. Ci siamo arrivati avendo se le forze — sia con tanti interventi di trasformazione della città, anche ambiziosi, anche andando a toccare nodi strutturali — sia naturalmente nella gestione vera e propria delle grandi ondate di pellegrini che chiaramente sfideranno — come sempre — la capacità di accoglienza della città. Ma faranno di Roma una capitale globale, anche su temi importantissimi, di grandissimo valore spirituale, ma anche di una portata universale. Perché i temi che affronteremo, quelli che caratterizzeranno il Giubileo, parlano al cuore di tutta l'umanità. Un Giubileo della speranza, un Giubileo della solidarietà, della fraternità, della vicinanza ai più deboli, della cura del creato. Ci piace che Roma sia meta di pellegrinaggio per tutti i fedeli, che sia un po' la capitale universale.
Tobia, hai sentito il sindaco che parlava di accoglienza delle grandi ondate di pellegrini. E torniamo a quello che stava avanzando prima della pausa. Allora: intanto a Roma è scattata la psicosi dei key box — addirittura multe ai condomini all'interno dei palazzi dove sono presenti queste cassette. Poi in Italia i taxi non si trovano, questo è un dato di fatto. E la micromobilità elettrica ha avuto una stretta con il nuovo Codice della Strada. Ma si parla di semplificazione digitale — ma qui mi sembra che stiamo facendo davvero passi indietro. E sarà difficile contenere tutti questi turisti nel prossimo anno.
Mah, la penso un po' come dicevo prima: c'è un bel tema di semplificazione digitale e di innovazione che è importantissima, fondamentale. Ed è altrettanto vero che sull'altro versante ci sono aspetti variegatamente regolamentati. E uno di questi aspetti riguarda appunto i famosi lucchetti, i famosi key box. Io sono stato anni-mesi fa a Venezia, dove c'era una palazzina che era completamente abitata da affittuari per breve: c'era una trentina di lucchetti davanti alla palazzina, e all'interno non c'era un proprietario. Tutto quello stesso sistema — che non ti dà una, magari, sensazione di sicurezza, perché sarebbero tutto monitorato, guardato i video documenti — ma consentiva ai balconi di entrare anche tante altre persone. E quindi questo: senza demonizzare — lo dicevo prima — assolutamente il fenomeno, che ha anche tanti aspetti positivi. No, anche gli stessi lucchetti hanno degli aspetti positivi, perché consentono comunque di velocizzare e di semplificare alcune operazioni. Però la sicurezza è essenziale, essenziale, nelle grandi città, essenziale.
Eh, ma scusa io faccio un po' l'avvocato del diavolo: la sicurezza la domandiamo a un privato cittadino che controlla i documenti guardando in faccia lo stesso ospite?
Assolutamente. La sicurezza ha diversi livelli e quello della vera sicurezza delle persone che arrivano in Italia o pure arrivano in casa sperando in termini di salvaguardia della proprietà, è ovviamente il primo livello di sicurezza. Penso che vada garantito. Questo non vuol dire che bisogna abolire i lucchetti o che bisogna demonizzare gli affitti brevi — assolutamente no. Però è giusto che ci siano delle regolamentazioni. Così come ritengo che siano giuste delle regolamentazioni per quanto riguarda la micromobilità, e per quanto riguarda l'uso un po' indiscriminato che è stato fatto dei monopattini. Ovviamente, lo vediamo tutti i giorni a Milano — chi ha traversato la città per lavoro, per accompagnare a scuola il figlio — che ci sono dei ragazzi giovanissimi, senza casco, che fulmineamente è una norma tardi per comprendere le conseguenze e quindi occorre regolamentare. Questo non vuol dire essere contro l'innovazione digitale. Tutte le innovazioni — come anche l'uso dell'intelligenza artificiale che spesso connettono questi meccanismi e questi sistemi — necessitano di essere regolamentate. Ora, parliamo di alcune normative probabilmente che sono eccessive, che non erano strettamente necessarie, che avevano bisogno di un minimo di rodaggio. Se volete: il Codice Identificativo Nazionale creerà dei benefici obiettivamente. Però che si vada in quella direzione lo ritengo giusto e me ne dichiaro apertamente sostenitore.
Onorevole Cattaneo, l'Italia è storicamente una repubblica fondata anche sul "mattone". L'83% degli italiani è proprietario di casa. E i salari che sono al di sotto della media europea: secondo una ricerca, il 17% dei giovani italiani dubita di poter acquistare un immobile o costruire una famiglia. Ora, qui, che misure andrebbero prese, soprattutto in un momento in cui si parla tanto di contrastare la denatalità?
Sì, allora, c'è anche da dire che l'Italia ha indicatori rispetto alla proprietà della casa che sono superiori alla media europea. Questo genera anche infatti alcune anomalie in Italia rispetto al tema della locazione, nel senso: se tu vai in Germania, in Francia, ci sono dei giganti di gestori di immobili che fanno dell'affitto la loro mission aziendale. Da noi invece c'è la titolarità alla proprietà: se uno pensa alla casa, come mi diceva, la famiglia pensa subito prima cosa "ho bisogno di una casa". All'estero questa equazione non è tale, cioè non c'è l'imbarazzo di andare a vivere in affitto. Poi nel mondo che cambia, per i giovani spesso i giovani cambiano anche il luogo dove vivere nel tempo. E quindi anche da noi stanno un po' cambiando.
Questo è per dire cosa però: che da noi la casa di proprietà — la denatalità — determina che molti in Italia giovani si ritrovano una casa, per come dire, essere eredi dalla parte dei genitori o dei nonni. Giusto? Sbagliato? No, questo è un fatto. E quindi perché noi difendiamo anche il valore della non tassazione della prima casa, è per difendere il valore che intendo alla prima casa: il luogo dove uno costruisce una famiglia, anche un bene economico di rifugio. Secondo noi, per la tipicità e specificità italiana, non va tassata. È un tema, però: i giovani che invece non ce l'hanno. Nella manovra finanziaria che in queste ore stiamo votando, c'era un'iniziativa che rinnova un fondo specifico per i giovani under 35 anni che accendono un mutuo. E questo fondo aiuta a alleggerire il carico dei vincoli, soprattutto ai tassi che negli ultimi anni è andato alle stelle, e gli interessi che si pagano sono enormi se non si guarda nella dura trentennale del mutuo, sia di 20, 30, 40 anni. Lì siamo intervenuti con una misura specifica a favore dei giovani che vogliono, giustamente, comprarsi una casa.
Sempre tenendo conto — come dicevo — che il mercato italiano ha delle specificità e che comunque la società cambia. E quindi le esigenze di oggi sono diverse. La qualità degli italiani è tale, quindi c'è un certo retaggio culturale del passato molto profondo. Molto profondo. E per avere un approccio come quello di certi paesi nordici, in un certo scenario, non c'è questa reticenza: sono approcci più laici. La casa non è vista sempre come un bene anche come un rifugio: a volte per i più facoltosi l'affitto è da un punto di vista di una gestione patrimoniale, economica e familiare, una opzione da valutare senza ritenerla per definizione la cosa meno giusta da fare.
Dopo la crisi dell'Eurozona, dopo la stangata di Monti, dopo il 2011-2012, è anche il nostro mercato che si era inabissato. Dopo si è corretto, ma il gioco è diventato diverso. Cioè oggi è molto più diversificato il mercato: prima prendevi un immobile, rimanevi con quell'immobile — centro, periferia, avevi dei valori diversi ma comunque sicuro che il valore lo teneva e leggermente, come un lievito, un po' aumentava nel tempo. Adesso non è così: in periferia non ci sono più quei valori. E magari il centro storico, se è rigenerato bene, invece ha decuplicato. Quindi oggi, è bene sapere come orientarsi in un mercato che già rispetto al 2012 è cambiato. Bisogna fare delle scelte vedute.
E allora, su questo, sentiamo un attimo Tobia. Sono previsti, ormai da importanti analisi, possibili tagli dei tassi di interesse. Auspichiamo un'inversione di rotta. Tu cosa suggeriresti: affitto o acquisto?
C'è già stata un'inversione di rotta nell'ultimo anno. Comunque la BCE ha tagliato i tassi in modo abbastanza costante. Se abbiamo passati, se siamo arrivati — oggi c'è una nuova decisione della BCE che dovrebbe portare a tagliare di altri 25 punti base — hanno già tagliato di 50, eccetera. Potremmo portare i tassi al 3%. E nell'ultimo anno, guardando un po' i dati, il costo complessivo di un mutuo trentennale — non sto parlando delle migliori offerte, quindi delle migliori offerte medie — è passato dal 4,5% del 2024 al 4,4%, già con una riduzione abbastanza forte. Abbiamo anche i tassi fissi che sono molto bassi rispetto alla storia del passato. E quindi da questo punto di vista c'è una prospettiva di miglioramento.
Quindi c'è un cambio di rotta: sì, ci sarà anche il prossimo anno. È previsto che i tassi variabili arrivino al 2,5%, continuando a scendere. Questo cosa comporterà? Ovviamente comporterà che sarà più semplice comprare casa. E probabilmente sarà più semplice comprare casa sia perché la disponibilità aumenterà, sia perché probabilmente i prezzi degli immobili potrebbero — possiamo ipotizzare — salire. Dal punto di vista dell'affitto è un po' più difficile capire quello che potrebbe succedere. Dovrebbero ridursi probabilmente: se più persone comprano casa perché il mutuo è più semplice, inevitabilmente meno persone andranno in affitto, cala la domanda, e si potrebbe pensare che ci possa essere anche una riduzione degli affitti, almeno in linea teorica. Però tornando alla domanda: sì, sicuramente c'è un'inversione di tendenza. Un'inversione di tendenza è già in atto. Ho spiegato come si esprimeva oggi: il taglio potrebbe anche essere più forte perché vuol dire evidentemente che il fenomeno inflattivo è stato messo sotto controllo — così come vediamo, l'Italia è una delle nazioni con l'inflazione più bassa in Europa rispetto anche alla media degli altri — poi si è abbassata di molto l'inflazione negli ultimi due anni sostanzialmente. E quindi ovviamente se la BCE aiuta l'economia, ne ha un volano positivo. Lo auspico — ma un po' tutte le analisi e tutti gli indicatori vanno in questa direzione.
Bello e più specifico con la risposta.
Beh, bella. Presidente De Maio, anche su questo: una battuta. Lei fa parte del team "affitto" o del team "acquisto"?
Ma sono una persona nel senso — del team che contempla le diverse esigenze. Cioè, secondo noi bisogna sempre essere equilibrati, non andare da un lato solo piuttosto che dall'altro. Per esempio sicuramente il sogno della casa di proprietà della famiglia — che era la base del Piano Casa Fanfani — ormai è superato da quelle che sono le attuali dinamiche lavorative e demografiche. Però secondo noi abbiamo una specificità: l'Italia ha la specificità dei suoi borghi, i suoi 8.000-8.500 Comuni che non hanno eguali nel mondo e che sono un patrimonio da preservare.
Quindi, se noi vogliamo accentrare tutto nelle grandi città quando invece abbiamo la possibilità, la digitalizzazione di decentrare tante attività, probabilmente stiamo facendo un errore. Al contempo, nelle grandi città dobbiamo riqualificare tutto quel degrado urbano per consentire un'inclusività sociale che oggi manca. E lo possiamo fare attraverso dei piani di sviluppo in cui noi liberi professionisti — che siamo con le nostre competenze — abbiamo rigenerato le città. Da una parte le imprese che invece concretizzano i nostri progetti. Insieme dobbiamo lavorare per trasformare, per migliorare la vita dei nostri concittadini, dargli quei servizi di cui hanno bisogno. Ma non dimenticando che però tutti abbiamo le radici nei piccoli borghi che ci hanno fatto diventare quel paese invidiato da tutti nel mondo, con la nostra tradizione, la nostra cultura, la nostra cucina.
Quindi noi non dobbiamo andare solo verso le grandi città, non dobbiamo abbandonare i centri minori che sono invece la nostra forza e sono qualcosa su cui secondo noi bisogna puntare. I liberi professionisti che sono diffusi sul territorio: siamo 175.000, ma siamo in tutti i Comuni d'Italia. Siamo pronti a fare la nostra parte, a fornire i nostri servizi di riqualificazione, di analisi dei costi-benefici, di capire dove bisogna demolire e ricostruire, dove invece c'è necessità di riqualificare. Siamo in grado di supportare le scelte della politica: chiediamo di essere coinvolti quando si compiono queste scelte.
Bene. Lei ha lanciato un messaggio, onorevole Cattaneo.
Beh sì, sono e la Fondazione Inarcassa è un interlocutore assolutamente autorevole — non perché ne sono stato io presidente di Inarcassa qualche tempo fa. Questo è conflitto di interessi: d'altra parte non ho più la tessera del professionista, anche se rimango ingegnere. Quindi per scherzi a parte: un modo aperto per legiferare — e questo lo dico liberalmente — è quello di ascoltare chi sta "sulla trincea del mercato del lavoro". Quindi tutte le osservazioni sono assolutamente benvenute, come diceva un grande statista: "Conoscere per deliberare."
Bene, questa bellissima citazione chiudiamo la nostra puntata di oggi. Grazie a Tobia De Stefano per essere stato con noi. Grazie a voi. Grazie al Presidente Andrea De Maio e all'onorevole Cattaneo. Avevo un sacco di cose da chiedervi — e faremo una puntata numero 2 sul mercato immobiliare. Radar torna, ci vediamo. Grazie.